Beste leden/lezers,

Er is nogal wat te doen omtrent de aanstaande huurverhoging per 1 juli aanstaande. Ook wordt bewonersvereniging Siverder daarbij soms (vaak?) boos aangekeken. “Waarom hebben jullie er niets aan gedaan”, “Jullie laten het maar gebeuren” en zelfs het woord ‘teleurstellend’ is gebruikt.

Tijd om één en ander toe te lichten en hoe het komt dat er ondanks de moeilijke tijden er toch een huurverhoging aankomt.

Prestatieafspraken

De besprekingen tussen uw bewonersvereniging en verhuurder Sité Woondiensten beginnen al een jaar van te voren. Dit overleg omhelst de zogeheten Prestatieafspraken. Hierin worden in samenwerking met genoemde partijen en de gemeenten Doetinchem en Bronckhorst afspraken vastgelegd omtrent de hoeveelheid te bouwen woningen, te renoveren woningen en ook een eventuele huurverhoging. Deze Prestatieafspraken worden altijd in december getekend en dan worden de afspraken officieel vastgelegd. Met betrekking tot de huurverhogingen wordt vermeld dat ‘deze in overleg met de bewonersvereniging nader worden besproken’. In die Prestatieafspraken staat dus géén percentage voor de huurverhoging vermeld. Alleen de vermelding dat ‘de huursom gemiddeld met inflatie zal stijgen’. Dit houdt in dat alle huuropbrengsten van alle huurders bij elkaar niet meer dan het inflatiepercentage zal stijgen.  Het percentage van de inflatie was toen nog niet definitief bekend.

Na de vastlegging van de Prestatieafspraken gaan de onderhandelingen over de huurverhoging van start. Hierin heeft Siverder onder andere overleg met de Raad van Commissarissen, de betreffende managers en de directeursbestuurder van Sité. Tijdens die overleggen wordt ons uitgelegd hoe een begroting van een woningcorporatie in elkaar steekt en hoeveel geld er binnenkomt en wat eruit gaat. Zeg maar een nogal ingewikkeld ‘huishoudboekje’ van de corporatie. Desalniettemin staat Siverder voor en achter de huurders van Sité. In de eerste onderhandelingen zijn wij dan ook gegaan voor “0% huurverhoging voor 2020”. Echter, na inzicht te hebben gekregen in de begroting van Sité en wat het zou betekenen indien er in 2020 géén huurverhoging zou plaatsvinden, zijn wij iets teruggekomen op onze ‘harde 0% lijn’. Sité heeft een inspanningsverplichting, (opgelegd door dezelfde overheid die alles bij elkaar 3 maanden huuropbrengsten aan belastingen int) met betrekking tot verduurzaming en energietransitie (‘van het gas af’ zeg maar). Indien de huurverhoging 0% zou zijn dan verliest Sité over de komende jaren vele tientallen miljoenen euro’s  die niet ingezet kunnen worden voor deze inspanningsverplichting.  Waardoor zij  dus géén of veel minder renovaties en nieuwbouw kan realiseren.

Advies

In ons advies aan Sité hebben wij na overleg besloten om te gaan voor een maximale huurverhoging van 1,5% voor alle huurders. Ook gelet op het al maar duurder worden van overige vaste lasten zoals gemeentelijke belastingen, Waterschapsbelasting, energiekosten etc. Wij zijn er hierbij vanuit gegaan dat de inflatie niet of nauwelijks boven dit bedrag zou uitkomen. Zoals gezegd hebben wij slechts een adviserende stem in dit geheel. En een advies kun je opvolgen of naast je neerleggen.

In de loop van de tijd werd bekend dat het inflatiepercentage waarmee gerekend mocht worden 2,6% was. Het maximale percentage huurverhoging wat een woningcorporatie wettelijk mag vragen is 5,1%. De samenwerkende woningcorporaties in de Achterhoek hebben besloten dat de huurverhoging niet boven de 2,6% zal zijn, mede gelet op de corona-crisis die sinds het begin van 2020 de wereld in zijn greep houdt. Dit is een gegeven waar wij als bewonersvereniging Siverder niet blij mee zijn. Met name voor de huurders met hogere huren kan dit op jaarbasis gemiddeld zo’n €175,– inleveren betekenen. Maar, zoals gezegd, ons advies is slechts een advies.

Ter wille van de transparantie van onze bewonersvereniging zal ik het door ons uitgebrachte advies hieronder weergeven.
Wij hopen dat de teleurstelling over ons zal afnemen.

Namens Bewonersvereniging Siverder,

De voorzitter a.i. J. Fellinger

Geachte mw. Birkenhäger,

met betrekking tot uw adviesaanvraag terzake de huurverhoging 2020, geven wij u hierbij ons advies.

Ons advies is gebaseerd op de volgende overwegingen :

• De inflatie 2020 zijn 2,6% • De stijging van de vaste lasten voor de huurder • De Prestatieafspraken 2020 • De sterk toegenomen kosten voor levensonderhoud • De financiële situatie van Sité Woondiensten • De onduidelijkheid met betrekking tot de vastgestelde streefhuren • De doorgevoerde huurverhoging 2019

In de Prestatieafspraken 2020 is bepaald dat de huren niet verder stijgen dan gemiddeld met inflatie. De inflatie voor 2020 bedraagt 2,6%.

‘Gemiddeld inflatie’ betekent dat een differentiatie is aan te brengen zoals weergegeven in de aangeleverde documenten waarin de verschillende scenario’s staan beschreven die toegepast kunnen worden terzake de huurverhoging. Leidraad hierin is de zogenoemde ‘streefhuur’. Omdat deze streefhuur een onbekende variabele is voor de bewonersvereniging willen wij deze buiten beschouwing laten. Hierdoor kunnen huurders, zoals afgelopen jaar is gebleken, voor onaangename verrassingen komen te staan i.c. een forse huurverhoging. Het ons namelijk niet bekend wie welke streefhuur betaalt of zou moeten betalen zodat niet afgewogen kan worden voor welke woning een al dan niet gedifferentieerde huurverhoging moet worden toegepast.

Het besteedbare inkomen van de gemiddelde huurder daalt ook dit jaar weer gelet op de sterk stijgende kosten van de vaste lasten, zoals maar zeker niet alleen : gemeentelijke belastingen – verplichte zorgverzekering – energiekosten. Alsmede de bovengenoemde forse huurverhoging 2019. De inkomsten houden gemiddeld hiermee geen gelijke tred.

Het is bekend dat Sité Woondiensten in een zeer comfortabele financiële positie verkeert. Daarbij komt het feit dat zij als woningcorporatie ‘goedkoop’ geld kan lenen voor onder meer de financiering van projecten. Bekend is dat zonder overige projecten tekort te doen overgegaan kan worden tot de aankoop van ruim 180 woningen van woningcorporatie Mooiland om deze te behouden voor de sociale woningmarkt.

Gezien onze overwegingen zijn wij tegen een huurverhoging maar adviseren wij u de huren voor 2020 zeker niet verder te laten stijgen dan maximaal 1,5% voor alle huurders.

Het bestuur van Siverder,

Namens deze, de voorzitter a.i.

J. Fellinger