Nieuwsbrief maart 2017

Huursombenadering.

Huursombenadering is een begrip dat al een aantal jaren rondzingt maar het is er nog nooit van gekomen. Dit jaar zal het dan toch gaan gebeuren. Maar misschien is het goed om eerst eens even stil te staan bij de reden waarom men tot het invoeren van huursombenadering wil overgaan, voor we het begrip nader uitleggen.

De huren per woning kunnen in één en hetzelfde blok sterk verschillen. Hiervoor zijn meerdere oorzaken aan te voeren maar de voornaamste is wel dat het in Nederland niet is toegestaan huren tussentijds te verhogen.

Uitzonderingen hierop vormen de algemene landelijke huurverhogingen, mutaties (verhuizingen) en in bepaalde gevallen bij renovaties.

Dit houdt in dat een wooncorporatie vaak niet in staat is om de huur van een woning aan te passen, ook al is deze op puntenhuur meer waard. Er dient dan gewacht te worden tot de huidige bewoner vertrekt, waarna van de nieuwe bewoner de juiste huur gevraagd kan worden (huurharmonisatie). En omdat, met uitzondering van de laatste vier  jaar, de algemene huurverhogingen nauwelijks hoger zijn geweest dan de inflatie zijn huurders die al lang in hetzelfde huis wonen meestal goedkoper uit dan huurders die regelmatig verhuisd zijn.

Door huurders die, om welke reden dan ook, vaak moeten verhuizen wordt dit als onrechtvaardig ervaren en het is eigenlijk ook bijna niet uit te leggen.

Een bijkomend verschijnsel is dat de huurwoningmarkt verstopt raakt doordat mensen minder gaan verhuizen omdat ze dan meer huur kwijt zijn.

Om dit soort verschijnselen te voorkomen is de huursombenadering bedacht en in een akkoord tussen de Woonbond en Aedes (koepel van wooncorporaties) uitgewerkt. Om dit akkoord nog even in herinnering te brengen:

  1. De huur van alle sociale huurwoningen van een corporatie bij elkaar opgeteld (totale huursom) mag niet meer stijgen dan de inflatie plus 1%. Daarbinnen mag een corporatie variëren. Ook huurstijgingen bij nieuwe verhuringen (huurharmonisatie) tellen mee in dat bedrag.
  2. Ligt de huur van een woning onder de 80% van de maximale huurprijs dan mag de huur van deze woning jaarlijks stijgen met de inflatie plus 2,5%.

Behalve dat dus de huurstijging per woning is afgegrendeld met een maximum percentage, is ook de totale huurstijging aan een maximum percentage gebonden. Hierdoor zullen extreme huurstijgingen per huurwoning niet voorkomen. Wel zullen de percentages per woning verschillen maar deze verschillen zullen niet erg groot zijn omdat de verhuurder de totale huursom in het oog moet houden. Er zullen dus maar kleine stapjes gemaakt kunnen worden, maar de grote verschillen die er nu zijn zullen in elk geval heel geleidelijk verkleind worden en dat is in onze ogen een goede zaak.

 

Sité gaat voor de huuraanpassing in 2017 de huursombenadering toepassen. De werkwijze hierbij zal enigszins anders zijn dan in het hierboven omschreven akkoord, maar de huurverhoging zal in elk geval lager zijn dan de maximaal toegestane verhoging. Het voornaamste verschil is dat Sité voor elke woning een streefhuur heeft vastgesteld. Deze is van een aantal factoren afhankelijk maar is in elk geval nooit hoger dan de huur die op grond van de puntentelling gevraagd mag worden. Bij het vaststellen van de huurverhoging is de streefhuur bepalend, hoe meer de huur onder de streefhuur zit hoe meer ook de verhoging zal zijn. Dit alles vanzelfsprekend binnen redelijke grenzen. Voor huren boven de streefhuur zal in bepaalde gevallen geen verhoging plaatsvinden. Over de juiste percentages vinden momenteel nog besprekingen plaats, te zijner tijd wordt U door Sité uitvoerig schriftelijk geïnformeerd.

 

Bewonersbijeenkomsten.

Misschien heeft niet elke huurder het zozeer in de gaten gehad maar in 2016 is bij Sité geruisloos een belangrijke beleidswijziging gestart. Werd voorheen als er ergens een renovatie of woningverbetering op stapel stond door Sité eerst een plan gemaakt dat vervolgens aan de bewoners werd voorgelegd; in januari 2016 is men begonnen met eerst de wensen van de bewoners te inventariseren om aan de hand daarvan te onderzoeken wat wenselijk en mogelijk is. Met de resultaten hiervan wordt dan een plan gemaakt dat aan de bewoners van het te renoveren object wordt voorgelegd. Er zijn inmiddels bijeenkomsten geweest voor de Caenstraat (portiekgesprekken), Weustenstraat, Themanstraat, Nieuweweg, Kennedylaan en Hofstraat en er zullen er nog een aantal volgen. Tot dusver is alleen Doetinchem nog maar aan de beurt geweest, maar er staat dit jaar ook woningonderhoud voor de gemeente Bronckhorst op het programma, wij nemen aan dat hier dezelfde werkwijze gevolgd gaat worden.

Het behoeft in onze ogen nauwelijks betoog dat met deze manier van werken veel waardevolle informatie van de bewoners los komt. Als bewonersvereniging hebben wij dan ook de kans met beide handen aangegrepen om bij elke bijeenkomst met één of meerdere bestuursleden aanwezig te zijn, en wij zullen proberen dit steeds te blijven doen. Voor het bestuur van Uw vereniging is dit een manier om te weten te komen wat er onder de bewoners leeft. Daarom, aarzel niet als U op een bijeenkomst een bestuurslid van Siverder ziet om hem of haar aan te klampen als U iets te melden hebt.

 

Wat zijn nu zo de zaken die op een bewonersbijeenkomst naar voren komen? Opvallend is dat de meeste bewoners erg tevreden zijn over de ligging en locatie van de plek waar ze wonen. Verder wordt het hebben van een grote tuin ook vaak als een reden voor tevredenheid genoemd. Vanzelfsprekend waren er ook wel wat zaken waar de bewoners minder tevreden over waren. De klachten die er waren gingen meestal over vocht en tocht. Dit laatste vaak door kromgetrokken deuren en kozijnen. Vocht is soms een moeizaam oplosbaar probleem, ventilatie blijft noodzakelijk. Bij de flats aan de Caenstraat waren er klachten over de schoonmaak, zwerfvuil door rommel die naar beneden gegooid wordt en straatlawaai door de rondweg.          

Dan waren er nog de wensen voor verbetering. Een veelgehoorde wens was het opknappen van de badkamer en de keuken, door bewoners van grondgebonden woningen werd ook regelmatig naar de mogelijkheden van een tweede toilet gevraagd. Verbeteren van de woningisolatie en het plaatsen van dubbel glas (voor zover nog niet aanwezig) werd ook vaak gehoord. Alle wensen en verlangens werden door medewerkers van Sité genoteerd en zullen in de definitieve plannen worden bekeken op hun haalbaarheid en uitvoerbaarheid. Deze plannen zullen opnieuw aan de bewoners worden voorgelegd.

Ook bij de bijeenkomst in Hummelo over de bestemming van het pand Zandewierde was een bestuurslid van Siverder aanwezig. Sité spreekt in de nieuwsbrief van een waardevolle avond en dat was het zeker, de bereidheid van de omwonenden om mee te denken over de invulling van de plannen was groot.

 

Veranderingen voor huurders in 2017.

In onze eerste nieuwsbrief van 2016 schreven wij al dat 2016 weleens het jaar van de veranderingen zou kunnen worden. Dat bleek zo te zijn, echter het houdt in 2017 niet op maar gaat gewoon door. De politiek houdt er nu eenmaal van om zaken ingewikkeld te maken; en waarom zou je zaken gemakkelijk maken als het ook moeilijk kan, nietwaar? Een aantal zaken hebben we voor U op een rijtje gezet.

Huishoudens met recht op huurtoeslag gaan er in 2017 ongeveer een tientje per maand op vooruit. Huurtoeslagontvangers moeten altijd een deel van de huur zelf betalen, dat is de basishuur (ongeveer € 220). Daarboven wordt de huur 100% vergoed tot de z.g. Kwaliteitskortingsgrens (hogere huur is meer kwaliteit, dus daarboven moet je meer zelf betalen). Tussen die grens en de z.g. Aftoppingsgrens wordt dan nog 65% van de huur vergoed. Boven de aftoppingsgrens moet je een groot deel van de huur zelf betalen. Voor 2017 zijn een aantal grensbedragen aangepast. De Kwaliteitskortingsgrens voor huurtoeslag wordt € 414,02; de Aftoppingsgrens voor huishoudens van 1 of 2 personen wordt € 592,55; de Aftoppingsgrens voor 3 of meer personen wordt 635,05. De huurtoeslaggrens (ook liberalisatiegrens) blijft op € 710,68. Voor woningen met een hogere huur wordt geen toeslag verstrekt.

Inkomensgrenzen huurtoeslag.

Het maximale jaarinkomen dat een huishouden mag hebben om in aanmerking te komen voor huurtoeslag gaat ieder jaar een beetje omhoog. In 2017 zijn de grenzen: € 22.200,- voor alleenstaanden; € 30.150,- voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW leeftijd en € 30.175,- voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW leeftijd. Het maximale toegestane spaargeld (of ander eigen vermogen) is € 25.000 per persoon.     

 

Jaarlijkse huurverhoging.

De meeste huurders krijgen per 1 juli een huurverhoging. Hoe Sité deze gaat toepassen hebben wij al uitvoerig toegelicht bij het onderwerp huursombenadering. De juiste percentages zijn op het moment dat deze nieuwsbrief wordt geschreven nog onderwerp van onderhandeling. Wel is inmiddels duidelijk geworden dat huishoudens met een inkomen boven € 40.349 een extra inkomensafhankelijke huurverhoging kunnen krijgen. Deze inkomensafhankelijke huurverhoging geldt niet voor mensen die op 1 januari 2017 de AOW leeftijd bereikt hebben of voor mensen die in een huishouden van minimaal 4 personen wonen. Chronisch zieken, gehandicapten en mantelzorgers waren al uitgezonderd van de verhoging. De gewone huurverhoging geldt wel voor deze groep. Inmiddels is duidelijk dat Sité ook dit jaar weer afziet van inkomensafhankelijke huurverhogingen.

 

Toewijzen woningen.

In 2017 moeten woningcorporaties ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen onder € 36.165. hiernaast mogen ze 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen tussen € 36.165 en € 40.349. Nog eens 10% mogen zij toewijzen zonder te kijken naar het inkomen van de huurder. Wel moeten ze zich voor die tien procent aan regels uit de plaatselijke huisvestingsverordening houden. 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met recht op huurtoeslag moet een kale huur onder de aftoppingsgrens hebben. Voor particuliere verhuurders gelden deze regels niet.

Begrijpt U het allemaal nog? Niet? Wij van Siverder nog net! Maar gelukkig maken ze er bij Sité een studie van!

Overlast- 2.

In onze vorige nieuwsbrief schreven we al iets over huurders die door afwijkend gedrag overlast voor andere huurders veroorzaken. We beloofden U ook dat we niet zouden nalaten dit in de prestatieafspraken met de gemeentes aan de orde te zullen stellen, want elke huurder heeft recht op woongenot en dat dient niet door enkelingen verstoord te worden.

Nu zien we de laatste tijd zo links en rechts wat publicaties opduiken over de aanpak van verwarde personen. De tweede kamer debatteert zelfs over een wet hiervoor.  Maar dat “verwarde personen” dreigt een containerbegrip te worden, er wordt van alles onder geschaard. Wij denken dat er een duidelijk verschil gemaakt moet worden tussen personen die niet kunnen en zij die niet willen. Zij die niet kunnen zul je hulp moeten bieden in de vorm van begeleiden; daar is begrip voor in de samenleving. En hiervoor is een schone taak weggelegd bij Sociale Teams en Buurtcoaches.

Ook zien we hier en daar weer de term normen en waarden gebruikt worden, ooit in de politiek geïntroduceerd, maar de laatste tijd in onze verruwde samenleving een beetje in de vergetelheid geraakt. Wij zouden het gewoon ouderwets fatsoen willen noemen. En mensen met afwijkend gedrag die niet willen ontbreekt het gewoon aan dat fatsoen. Die moet je ook begeleiden maar dan in de vorm van heropvoeden, met andere woorden, ze het fatsoen bijbrengen. Dat kan het beste door ze een tijdje niet midden tussen andere huurders te laten wonen maar ze ergens anders onder te brengen, dan heeft niemand er last van. In de prestatieafspraken met de gemeente Bronckhorst is een passage opgenomen over het stevig begeleiden van personen met afwijkend gedrag. In de afspraken met de gemeente Doetinchem zijn er op initiatief van Siverder ook een paar regels aan geweid, maar we hebben eerlijkgezegd niet de indruk dat het gemeentebestuur staat te trappelen om het probleem aan te pakken. Het is nou eenmaal niet een onderwerp waar je politiek hoog mee scoort. Maar de dringende noodzaak blijft aanwezig.

 

Monitor wonen.

De Lokale Monitor Wonen biedt voor het eerst een gedetailleerd lokaal beeld van de betaalbaarheid en beschikbaarheid van corporatiewoningen. Hoeveel van hun inkomen zijn huurders in hun gemeente kwijt aan huur? Hoe hoog zijn de huurprijzen en hoe ziet de woningvoorraad eruit? Al deze gegevens staan in de monitor, die op internet te bekijken is (www.waarstaatjegemeente.nl) Opvallend is dat er meer huurders zijn die gezien hun inkomen in een te duur huis wonen (dure scheefhuurders: 14,6 procent) dan in een te goedkoop huis (goedkope scheefhuurders: 13,8 procent). Nog opvallender is dat de meeste goedkope scheefhuurders niet in grote steden zoals Amsterdam wonen, maar veeleer in plattelandsgemeenten in het midden van het land. Zo telt de woningmarktregio Amsterdam 15,4 procent goedkope scheefhuurders en de regio Woongaard (Betuwe) 19,9 procent. De meeste dure scheefhuurders wonen in de regio Amsterdam (17,4 procent).

De gemiddelde netto huurquote (netto huur als percentage van het inkomen) van huurders in een corporatie woning is 23 procent en de woonquote (huur plus overige woonlasten) 32 procent. De hoogste huurquotes hebben jongeren en alleenstaanden tussen 25 en 65 jaar.          

Bron: Huurwijzer.

 

OnsHuis.

Kwetsbare jongeren zonder zorgindicatie, die om wat voor reden dan ook (nog) niet zelfstandig kunnen wonen, maar wel een woning nodig hebben, kunnen in Doetinchem vanaf deze maand terecht bij OnsHuis. Bedacht door de 29-jarige Hisham el Doeri, die zelf tijdens een moeilijke periode in zijn leven geen vaste woonplaats had.

“Ik wil voorkomen dat dit anderen ook overkomt”, zegt El Doeri over zijn initiatief. Hij zocht samenwerking met Sité Woondiensten, die om te beginnen één woning beschikbaar stelt. El Doeri is daar hoofdbewoner, een aantal jongeren huurt er een kamer. Doel is om hen in negen maanden op weg te helpen naar zelfstandig wonen. El doeri werkt samen met stichting PakAN, De Onderwijsmaker en het Platform Armoedebestrijding Doetinchem. “Vanuit de overtuiging om ons extra in te zetten voor kwetsbare groepen, zijn we tot deze mooie samenwerking gekomen”, vertelt Els Birkenhäger, manager Wonen en Strategie bij Sité. “Als er maatwerk nodig is, dan zoeken we naar dit soort oplossingen”. De jongeren in OnsHuis schrijven zich in voor een zelfstandige woning. Mochten zij daarna niet ingeloot zijn, dan zorgt Sité dat ze een fijne plek krijgen om te wonen. De komende weken klust El Doeri samen met de jongeren in de woning. Naar verwachting wonen de eerste jongeren er begin maart. www.onshuis.org

Uit: Aedes Magazine.

 

Geachte leden,

Hierbij nodigen wij U uit voor het bijwonen van de Algemene Ledenvergadering van Siverder Bewonersvereniging Doetinchem en omstreken. Deze wordt gehouden op: Donderdag 30 maart 2017, aanvang 19.30 uur in Wijkcentrum De Daele (kleine zaal), Stevinlaan 9, 7002 HC te Doetinchem.

Agenda:

  1. Opening en welkom door de voorzitter.

 

  1. Vaststelling agenda.

 

  1. Mededelingen en ingekomen stukken.

 

  1. Verslag Algemene Ledenvergadering d.d. donderdag 24 maart 2016.

 

  1. Jaar en financieel verslag.

 

  1. Bestuursverkiezingen.

 

  1. Rondvraag en sluiting.

 

Toelichting agenda:

 

Agendapunt 6.

Wij prijzen ons gelukkig U een nieuw kandidaat bestuurslid te kunnen voorstellen. Het is de heer Jurjen Fellinger en hij woont in Hoog Keppel. Het bestuur stelt voor hem als zodanig te benoemen.

Van de diverse verslagen die op de vergadering aan de orde komen zullen in de zaal een aantal exemplaren ter inzage liggen.

Na de vergadering is er gelegenheid tot het nuttigen van een hapje en een drankje.

Met vriendelijke groeten,

Bestuur Siverder.